住宅ローンの返済が滞った物件の売却成功

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最後まで読んでいただくことで、①住宅ローン返済が滞っても売却する方法  ②不動産会社の選び方

がわかります。  注)守秘義務保持の為、一部内容を変更して記載しております。

こんにちは、Ark不動産の大野です。
今回はご主人様の病気によって住宅ローンの返済ができなくなった方が、物件の売却をおこなった事例です。

 

売主様の性別、年齢、家族構成、現地の状況など

相談者は40代ご夫婦、お子さん1人、都内マンション在住。
奥様はパート勤務。ご主人は半年前にうつ病と診断され休職中。
給与減額に伴い住宅ローンの支払いを3ヶ月延滞。
少しづつは入れているが、今後の見通しがつかない。

売主様の抱える問題

・ご主人の体調は徐々に回復しているが、未だ会社復帰は無理

・中小企業の為、長期休職に伴い役職も解かれ給与も大幅に減額

・住宅ローン借り入れ銀行からは督促状や電話で気が休まらない

・身内には頼りたくない

・他社に依頼したが査定額がローン残高よりも低い、債務超過なので扱えないと言われた

依頼内容

・売却してとにかく今の追い込まれている状況から脱したい

・競売などで子供の友達やママ共に知られたくない

Ark不動産代表の解決方法

先ずは相談者のご自宅で面談。支払い状況の確認、今後何もしなかった場合はどうなるか?を過度に不安にさせないように説明。併せて内部を拝見して査定。
後日、査定の結果と併せて訪問しました。
・売却可能額は3500万円
・銀行借入残高は約4000万円

通常であれば売却時には抵当権は抹消(借入全額返済)すべきなので、500万円不足してしまう。
ここで大手仲介や経験の乏しい仲介業者は手を引きたがります。
何故なら通常の売買と違い、こういった債務超過案件は必ず債権者(銀行や保証会社等)との交渉も必要になるので、相応のスキルと交渉能力が求められます。
言葉は悪いが手間に比して手数料は変わらない=非効率、と判断するからです。
更に言えば、対応の仕方を知らない業者が多数と言っても良いでしょう。

私は媒介契約書を交わし、債権者に挨拶と査定根拠の説明に出向きました。
注)媒介契約書が無ければ債権者側も会ってはくれないし、私も交渉する権限が法的に無いからです。

債権者側には
・今の債務者の置かれている状況
・売却可能額(査定書)の根拠説明
等を充分に言葉を選び、礼を尽くし、誠意をもって行います。

こういうケースは【任意売却】と言って競売では無く、ローンを返せないので自発的に売却します⇒でも、売っても全額返せません⇒それでも何とか抵当権外してください。

随分端折ってますが、こういうお願いを債権者側に行う必要があるからです。
当然に債権者側から見て信用出来る不動産業者で無ければ相手にして貰えないし、売却後の残債支払い方法についてもこちらに有利な話し合いは出来なくなります。
債権者とパイプを作った後は
・売主には今後一切ローンの支払いはせず、少しでも貯金しておくようにと助言
・近所に知られたくないという事なので、スーモやアットホーム等のサイトには掲載せずに業界内のみ情報公開とし、広告も一切厳禁としました。
定期的に債権者側にも売却反響の状況なども報告して信頼感を重ねます。
その後、買主が現れて申し込みを受け、債権者側に報告。
当然に残債返済には及ばないが差額の不足分を超長期且つ債務者が支払可能額での返済で取り決めを行いました。

併せて、通常は売買代金全額が債権者側に流れるが、任意売却の場合は売買代金の中から引っ越し費用や手数料などを債務者に振り分けてくれることを確認。
(ココも信頼関係が無いと、厳しい対応をする金融機関もあるようです)
結果としては相談者の要望通りに、ある意味では心穏やかに周囲にも変な噂も立たない状態で無事に引越しが出来ました。

解決期間

初回問い合わせがあってから実際に引き渡しまでは半年くらいでした。

問題に関する意見

今回のケースは幸いな事に税金の滞納がありませんでした。
皆さん忘れがちですが税金は滞納すると半年くらいで差し押さえなどを物件に付けて来ます。
更に役所は金融機関と違って、全額納入でしか差し押さえを外しません。
住宅ローン(フラット35含め民間金融機関)は早期延滞であれば上記のように、経験を積んだ不動産会社なら上手な任意売却も可能です。
仮に、支払いに困窮しても税金だけは支払った方が良いと思います。(銀行さん、ゴメンナサイ)
でも、その方が銀行側も安心なんです。何故かと言うと税金回収は全ての債権回収の中で一番優先度が高いので、売却代金ー税金が銀行の回収金額で当然低くなるわけですから・・・

まとめ

住宅ローンの支払いが2ヶ月以上発生(自力で延滞解消の目途が立たない)状況でしたら先ずはご相談下さい。
ご不安を取り除きながら、少しでも良い立て直しのチャンスを一緒に考えて 当社が債権者との矢面に立ちます。