隣地購入時の査定依頼

今日は今年一番査定に時間が掛かった案件発生・・・
写真のような旗竿地を隣地から譲りたいと言われたが
果たして幾ら位が妥当(根拠ある数字)でしょうか?とのご相談
1⃣不整形地
2⃣間口2M
3⃣しかも奥のクランクでは2M切ってるので再建築不可
4⃣周辺事例無し
5⃣公示価格は明らかに高い
6⃣ならば路線価、と思ったが路線価も付与されていない
三重苦どころか、最早これは不動産と言うよりも数学分野(泣

結果として前面宅地固都税の評価額から路線価に倍率を掛け、
その後は購入地を2分割してそれぞれに狭小間口補正や奥行補正、
無道路評価、通路取得仮計算などを国税指針に照らしながら
電卓叩きまくり!! 頭から湯気を出しながら算出。

ああ、久々に頭使ったような気がする・・・・
コレ普通の大手とかってどこまでちゃんと計算するんだろう?
たぶんココまで早く、正確には算出出来る営業マンはそんなに居ないんじゃなかろうか?
(せめてもの自画自賛)