売却【一括査定】の注意事項

最近は一括査定サイトが乱立してますね…
ココで本当の査定のプロから言うべきことがあるのです。
【あなたの場合、一括査定は無意味ですよ?】
と言いたくなる方が多数いらっしゃるんだな、これが😅

一括査定の功罪は別の機会に書くとして・・・
(とは言え当社も一応付き合いで2社ほど利用しているので、
あまりネガティブなことは書きたくないけど)😱

一括査定が無意味な人(物件)とは・・・・・・・ズバリ! 土地 戸建て でございます!🏡
何故か?それを伝えるにはそもそも一括査定がどうなっているか?についても少し(ザックリ)説明を。

通常一括査定が不動産会社各社に届くと、今はほとんど種別は違っても各社提携の(ウチもあるけど)
(AI)要は人工知能=販売、成約事例データベース基準に加減計算でものの数分で算出。

そこに媒介契約欲しさに各社色んな文言で査定価格を上乗せしてお客様に提示する、ってのがベタな流れ。
(正直媒介価格で売れなくても後から値下げさせればイイ。とりあえず媒介契約取らなきゃ!)という姿勢は
本当に業界の悪しき慣習ですわな😭

話を戻そう。上記の事例ベースの場合は【マンション】は極めて有効に算出出来ます。と言うのもマンションは
同一マンション内の事例も多くあり、それ基準に・階数・床面積・部屋の向き・汚れ、程度のポイント加減
乗除程度でOK👍だから。 要は基準も明確、検証ポイント数もたかが知れてる。

引き換え、土地や戸建ては・接道種別・建ぺい率、容積率・高度地区・地形の良し悪し・高低差
・インフラ状況・周辺環境・ハザードリスク・家屋の躯体状況・検査済み証の有無・間取りの特殊性etc
もっとたくさん有るケド・・・・とりあえずこれらを全て個別要因で検証しなくてはいけない。

当社の場合は
①周囲の類似販売@
②周囲の類似成約@
③周囲の公示価格@
④前面路線価@
⑤対象地周辺の年別価格変動率
上記を全て検証しながら物件の個別要因に照合していく。
本来は個別要因が強い土地戸建てはそれが正しい査定なのだ。
(大手の若手は出来ねえだろうな。つーか中古の建物目視検査も無理だろな。)

片や、AIさまは周辺地域の大体のザックリデータ(@150万円もあれば@80万円もある)をある程度
拾って玉石混合の平均値を掛けてる、だけじゃあ・・・・無意味っしょ?
100坪の土地と15坪の土地じゃ普通に考えて単価は違うよね?
前面道路が6M公道と2.7M私道じゃ当然評価は変わるよね?
給水管が昔の鉛管13ミリと今の塩ビ20ミリじゃインフラ評価変わるよね?
一応ね、そういうの入力する箇所はあるけど慎重に精査、考慮しないのが一括査定の弱点なのよ。

結果、本来その物件の持つ市場価格(適正価格)から上下にぶれた数字が出て、売主さんは夢を見たり
悲観する。
そんな無駄な時間や感情を抱くよりも、個別にキチンと場所特定で査定書取った方がイイですよ!
ってお話でした。