【猿も木から落ちる? 不動産業者も思い込みのミス】

当社は同業の不動産業者さんからも(事業計画書コレで大丈夫かな?)とか(近隣の対処方法教えて)とか
(立ち退き交渉教えて)とか色々と相談が寄せられる。

今回は・・・【水路を跨ぐ橋が必要な幅で設置出来ない。何とかして下さいませんかぁぁぁ~泣】 と言うご依頼。
どういう事かと言うと、業者さんは公道から用水路を跨いで120坪の土地を買い、それを3宅地にして
分譲する予定だった。橋を掛ければ接道義務は満たす、と建築指導課では言われたから安心して買った(らしい)。
そして1宅地辺り最低2Mの幅員で橋が必要だから2×3=幅6Mの橋を架けまーす、と管轄の土木事務所に行った(らしい)。
【は?そんな・・幅6Mの橋って・・強度も重量も桁違いよ?用水路の護岸部分のダメージとか考えたら
基本的には無理だよ。上下水道の配管どうやって引くの?ガスは?】と詰められてしまったとの事。ちょっと専門的に言うとコレはかなり致命傷。

じゃあ幅を狭くして橋を掛ければ良いじゃん!って思うだろうが、そうすると接道義務の1宅地2Mが確保出来ない。
即ち3宅地に分譲出来ない。これは収支が大きく狂う。何故かと言うと・・・・
・広い土地=大きいから総額が高くなる=坪単価は安くしないと売れない
・狭い土地=小さいから総額は高くない=坪単価は高くても売れる
このロジックがほとんどの分譲というか、ビジネス全般の基礎となる考え方。

例えば、40坪×坪100万円で4000万円の土地なら買う人は沢山いる。
でも60坪×坪100万円なら6000万円。これだと購入者数は4000万円よりは確実に減る。
って事は単価を下げる=収益が大幅に悪化する、状態。

とにかく依頼を受けながら私の中ではやる事は決まっていた。
(徹底的にその用水路沿いで幅員3M以上の橋を探す)事だった。
上流から下流まで同じ土木事務所の管轄内で!

ありましたぁぁぁぁ~2か所も。

お役所さんは裁判所に似ている。まあ、行政と司法だから近いっちゃ近いんだろうけど。
基本的に法規通りです。これは間違いない。ただ、前例(過去判例)に準ずる場合も・・・・ある。
こういう場合は決して(何であっちは良くてこっちはダメなんだ?)とか詰めよっちゃダメです。
それが通じたのは20年ぐらい前の話。

役所の方もそれぞれお立場や責任感があります。それは本当に一貫してるからこそ我々は安心出来る。
後で他者から質問された時に正々堂々と説明出来る事しかやらない!ってのは当然なんです。
とは言え、相手も血の通った人間様です。当然感情もある。
更に言えば関連法規や条例で幅6Mの橋はNGと明記はされていない(必死に調べた)
すなわち違反行為の相談ではない!

だから、キチンと大義名分と共にお役所さん、もっと言えば窓口の担当さんが
後々困らないような状態をこちらは懸命に考える、相談する、提案する。

今回で言えば
・すいません。この場所(本件とは違う場所の写真と共に)は結構幅員ある橋だったんですが、
どういう事情でどういう技術レベルでやったんでしょうか?
・今回は幅も幅ですし、鉄骨屋さんと水道業者さん、土木屋さん、構造専門の設計事務所を引き連れて
後日来所しますので どういう構造でやれば良いのか教えて下さい m(__)m
要約すると、これを私が行っただけで協議は始めて下さった。実際はもっと色々お話したけど・・・・
協議が始まる=言われた通りにすればほぼOKって事。

業者さんは橋の工作費が幾ばくか上がったけど、当初の目的に沿って計画出来るとの事でめでたし、めでたし。
因みにこの件は個人間の債権絡みの交渉でも何でもないので非弁行為には該当せず。

それにしても・・・買う前に行きましょう・・・河川関係は管轄が市役所とかじゃないので・・・
人件費除けば調査はタダなんだから徹底的に確認しましょ!
あ、でも調査は新人の研修とかって発想は辞めた方がイイです。
ある意味では一番大事なので、後から必ずベテランがチェックして下さいね。
っていうお話でした。